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中国物流地产发展回顾、趋势与展望
现代物流是与国民经济发展息息相关的先导性、基础性、战略性产业。物流是具有显著关联效应、溢出效应、涓滴效应的复合型产业，涉及交通、运输、仓储、通信、农业、工业、商贸、服务等行业产业。
中国物流地产起步较晚，但在改革开放以后与经济协同快速发展。物流地产作为物流服务的关键载体，本身也呈现出逐步演进的时代化特征。
在早期，物流地产以功能单一的普通仓库为主流产品。这些仓库往往由农民自建仓库、老旧厂房等改造而来。它们的位置通常紧邻工业生产厂房或交通要道，便于存储大宗商品和具有一定附加值的工业制成品。
进入21世纪，中国居民消费需求出现快速增长和呈现多元化趋势，制造业和对外贸易也有较快发展，极大刺激了物流地产需求。2005年前后，主要外资物流地产开发商相继进入中国，标志着中国物流地产进入现代化阶段，标准化高标仓供应量逐渐增加。
伴随着中国电子商务行业的兴起，物流地产市场需求日益增加，高标仓的优势日益显现。为适应现代物流终端用户对快速进货和出货、设置货物分拣流水线和自动分拣系统等的要求，高标仓在层高、地面承重、立柱间距、地坪等产品标准方面有了更为标准化的提升。另一方面，高标仓在规范性上也更完善，如消防等级逐步提升到丙二类及以上，存放的货物实现了细分和专仓专用。
为适应市场需求的变化，物流仓库重点提高装卸效率和配送效率。高标仓愈发重视产品升级，除卸货平台满足两面甚至三面卸货需求之外，更配备了可升降平台、硬化防尘地坪、叉车充电站等操作设备。
在2014年之后，产品形态方面，随着土地集约化和仓储物流用地供应的降低，陆续出现坡道库和楼库等多层高标仓新形态。产品层高进一步提升，首层约9-12米，二层及以上可在7米以上；近年来，通过工艺升级，高标仓内部纵向可利用空间亦进一步扩大。与此同时，多种类型的内资物流开发商和投资者开始参与物流地产市场竞争，积极扩大物流地产业务规模。
随着个别跨境电商平台自建仓库、海外供应链投资等前瞻布局的逐步落地成型，其在国内的仓储租赁新增需求可能将出现一定的波动。但无论如何，跨境电商平台所建立的海外“To
B”和“To
C”通道、所持续整合的生态链、供应链、信息链，将长期助力制造业开拓海外市场、完成转型升级、实现长期发展；物流仓储行业作为制造业和外贸业的重要配套与承接节点，伴随着本地制造业和跨境电商平台经济的发展，租赁需求的内生增长动力有望获得强化。
在我国“碳达峰、碳中和”战略目标下，物流地产行业正加速向绿色、低碳转型。在ESG（环境、社会和公司治理）理念指导下，各大物流地产开发商采用节能材料、优化建筑设计、提升能效水平等措施。从绿色建筑认证的仓储物流项目数量来看，LEED注册仓储物流类的年新增项目数从2021年不足50个快速增长至2023年的400余个，并呈现多点发展态势。但是，获得绿色认证的物流仓储项目的全国占比仍偏低，未来提升空间巨大。
相对而言，绿色认证的物流项目多由成熟开发商持有运营，为周边同类物业条件中最优质的标杆项目，租金较周边项目更高。随着“双碳”政策持续推进、绿色租赁需求增强，这类物流项目的租金溢价和市场表现将进一步提升，促使更多资产持有方积极探索物流项目的绿色转型方案，形成正向传导、正向反馈、正向激励的良性循环。
文献来源：仲量联行，2024.10
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